星期六, 3月 2, 2024

房票政策的作用不宜被高估

房票政策的作用不宜被高估

【正文】

本文聚焦房票政策。

房票政策的作用不宜被高估

一、2022年以来,多地推出房票安置政策

公开信息显示,2022年以来,推出房票政策的城市呈明显增多态势,目前已有郑州、南京、厦门、南昌、贵阳、无锡、温州、宁波、青岛、昆明、等地官宣实行房票制度,既包括广州这个一线城市,也包括宁波、南京、青岛、郑州等强二线城市。

同时,据悉浙江与江苏的大部分地区甚至把“房票”制度作为一项政治任务在推,且一些未实行“房票”制度的地区也提出鼓励房票这一安置方式,显示出决策层对该项政策应是持续支持和鼓励态度的,相信这种背景下应会有更多地区效仿。

房票政策的作用不宜被高估

二、何为“房票”政策?

(一)根据郑州与广州的定义,房票是指被征收人房屋安置补偿权益货币量化后,征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。

也即,房票安置是被征收人持房票购买房屋以实现补偿安置的方式。

(二)从归类上看,目前实践中的安置方式主要包括货币补偿与产权调换两种,而货币补偿又可进一步分为现金补偿与房票补偿,故房票是货币补偿的一种补充方式,某种程度上可以视为是现金补偿的一种替代。

(三)虽然房票是一种结算凭证或票据,但不同地区对其流通的限制是存在差异的,如郑州明确房票不得转让、赠与、抵押、质押、套现,而厦门与广州则明确在满足一定条件的情况下可以进行转让人(不含境外人员)、但不得到再次转让。

三、房票的关键要素有哪些?

(一)票面金额:基础货币补偿金额上给予一定政策性奖励,且明细需一并载于票面

房票本身是一种不具有流动性或流动性较差的结算凭证。

1、不过虽然房票只是现金补偿的一种替代方案,但各地政府对这两种方案明显是有倾向性的,即鼓励房票这种安置方式。具体看,在拟定房票票面金额时,通常会在基础货币补偿金额的基础上,给予持票人一定政策性奖励。

例如,厦门明确房票票面金额由货币化补偿金额、无房户应安置面积货币化金额、房票政策性奖励三部分组成,广州则明确房票票面金额则由基础补偿金额、房票安置政策性奖励两部分组成,郑州明确房票票面金额由安置补偿权益金额、房票安置政策性奖励组成。

当然,对于房票票面金额的各个组成细项,各地普遍要求明细一并载于票面,而这里的货币化补偿金额、基础补偿金额以及安置补偿权益金额一般是房屋价值的等价转换。

2、相较于其它地区,在票面构成上,厦门规定的更细,也更周到。例如,厦门明确装修补偿、过渡安置费、一次性搬迁奖励、提前签约奖励、无合法批建手续房屋补助奖励可以现金形式发放,或计入房票面值。

(二)政府部门负责核发房票

厦门与广州均明确由相关区政府指定部门核发房票,而郑州则明确郑东新区、郑州经开区、郑州高新区管委会及市内五区人民政府为房票核发人,即房票的核发主体为政府或其指定的部门,即政府部门最终决定着资金的划拨。

也即,在前期工作(签订拆迁补偿安置协议、领取房票文本和搬迁证明、签订商品房买卖合同、在房票上进行签注并签名签章、网签和产权过户)完成后,地产开发商向相关政府指定部门申请办理结算,后者将资金划拨至房票上注明的收款账户。

(三)房票对应的房源有哪些?

1、目前大部分地区均明确房票对应的房源限于商品房,而这里的商品房既包括住宅,也包括非住宅(商业、商办和车位等),广州把工业也纳入了房源范围。当然,有些地区对购买非住宅房源设置了一定条件(如广州要求被征收人家庭需满足每户拥有一套住房、厦门要示被征收人家庭人均居住面积不低于35平方米)。

2、大部分房源为地产开发企业的现售备案新建商品房,有些地区(如厦门)还包括安置型商品房、安置房和竞配建房。

3、当然对辖区范围内房票房源不足以满足安置需求的,还可以拓展到其它区域,但门槛较高,如厦门和广州均明确这种情况下需报市政府研究同意由其统筹存量房源。

(四)鼓励使用房票安置措施的一些举措

除给予一定政策性奖励外,各地区普遍推出了一些其它举措,以鼓励使用房票安置。

1、享受一定程度的税收减免(如契税)、不计入家庭限购套数等。

2、大部分地区明确房票的使用期限最长不超过24个月或12个月,其中使用超过一定比例(如85%)面值的则其余额可以兑换等额现金(不扣除政策性奖励)。也即,如果超过这个期限没有使用,或使用比例低于85%,则无法享受政策性奖励。

3、以现金方式奖励被征收人3个月的临迁费(如广州)等。

四、房票政策的用意及展望

(一)考虑到房票的核发主体为政府,且政府为鼓励房票使用还给予一定政策性奖励,付出了一定代价,这意味着地方政府应是房票政策的最大利好主体。

这主要是因为,过去的安置房补偿、货币补偿通常需要当地政府即时集中性地发放大额拆迁补偿款,并需要建设安置房,涉及资金量大。在房票政策实施的过程中,安置房建设这个环节基本可以免掉(节省了回迁用地安置需求、住房供应和安置临迁费),且还可以通过分期付款的方式减轻地方财政支出压力。

例如,广州便明确政府部门以分期支付的方式与地产开发商结算房票资金,被征收人完成房票购房后支付票面金额的10%、城中村土地拆迁平整后支付票面金额的20%以及城中村土地出让(划拨)后支付票面金额的70%。

(二)房票政策可以通过定向、限期地引导购房需求流入划定区域,帮助划定区域更快更集中性地去库存,即实现定向去库存的目标(相当于被拆迁人一定程度上承担了去库存的任务),这在当前的环境下对地方政府来说尤为重要。例如,广州通过设置不同的政策性奖励(中心城区2%、外围城区5%)的方式鼓励外围城区选择房票安置这种方式。再比如,大部分地区规定房票持有人只能选择征收人(地产开发企业)在特定区域内的房源。

(三)不过对被征收人来说,房票政策本身是有较大争议的。这主要是因为,虽然房票政策具有“边征收、边购房、边入住”的优势,但其在可选房源范围、兑换时间等方面不够灵活,相当于牺牲了被征收人的自行支配权(和现金补偿相比)。

此外,在具体推行过程中,其实还有很多细节待商讨,可能很难大面积铺开推广,如房票基础面值和房票房源的价格按照何种标准确定?被拆迁区域和房票房源区域在价值上的差异该如何解决?等等,这些其实还要涉及到地产开发商与地方政府之间的激烈博弈。

(四)从各地公开的信息来看,短期内推动房票政策的资金以地方财政资金为主,意味着金融机构若介入需防范地方隐性债务的问题。这种情况下,由于具有示范效应的一线城市(除广州外)很难实施房票政策,且房票目前也仅是现金补偿的一种替代方案、相关细节涉及到各利益相关方之间的激烈博弈,这意味着房票政策的作用不宜被高估。

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