星期四, 2月 29, 2024

新市民调研报告系列二:哪些人在北上广深租房居住?

新市民调研报告系列二:哪些人在北上广深租房居住?

 

两会期间,城市新市民的租住需求又成为代表和委员们热议的重点,政府工作报告也提到,要坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性租赁住房建设。近日,清华大学建筑学院住宅与社区研究所联合贝壳研究院发布《新市民租赁需求洞察报告系列之一线城市新市民租赁需求调查》 (以下简称《报告》),从租客画像、居住偏好等角度洞察一线城市新市民的租住生态。

《报告》发现,一线城市租赁需求保持旺盛,家庭型租赁需求凸显。一线城市对人才仍保持较强的吸引力,租客群体中本科以上比例的人群更高,由于新市民购房计划延迟,一线城市租客停留在租赁市场的时间拉长,已婚租客占比较多。租金价格、居住面积、建筑及装修品质以及通勤便捷性是影响租客换房的四大因素,其中对已婚有孩租客来说,租金和居住条件比通勤便利性更重要。已婚租客以整租为主,对居住稳定性的诉求有较大提升。调研数据显示,整租的家庭型租客在当前房屋居住时长已达2.25年。此外,调研数据还显示,一线城市租客群体租赁面积更集约,比其他城市小5平米左右,合租比例相对较高,从通勤来看,一线城市租客通勤时间较长,租客在45分钟以上的比例高于其他城市16个百分点。

租客画像:一线城市已婚租客比例高出其他城市4个百分点,高学历租客比例更高

新市民调研报告系列二:哪些人在北上广深租房居住?

一线城市租赁群体中非本地户籍人群高出其他城市15个百分点。调研数据显示,一线城市租赁群体中非本地户籍人群高出其他城市15.1个百分点,外来人口更多,租赁需求更加旺盛。在调研客群中,深圳租客中新落本地户籍更多,占比达到24.2%,其次为广州、北京、上海;上海租客中非本地户籍更多,占比达到86.0%,其次为北京、深圳、广州。

新市民调研报告系列二:哪些人在北上广深租房居住?
新市民调研报告系列二:哪些人在北上广深租房居住?

一线城市已婚租客较多,比其他城市高出4个百分点,其中北京已婚租客最多,达到近3成。由于房价较高,购房、换房成本相比其他城市较高,除了无房的租客外,还存在部分有房但是由于各种原因在租房的群体,如:照顾小孩或老人需要更大的空间、方便孩子上学等,租赁可以更好的满足居住需求。在调研客群中,一线城市中已婚租客比其他城市高出4%,其中北京“已婚租客”更多,有近3成的租客是已婚状态,其次是广州、深圳。而上海“未婚单身”租客更多,上海有近6成的租客是未婚单身状态。

新市民调研报告系列二:哪些人在北上广深租房居住?
新市民调研报告系列二:哪些人在北上广深租房居住?

一线城市中本科以上学历租客占比较高,超过其他城市近15个百分点,其中北京租客“学历最高”。在租客受教育程度上,一线城市租赁群体中大学本科及以上学历的租客占比达到62.3%,高出其他城市14.8个百分点。调研客群中,北京租客“学历更高”,其中大学本科学历租客超过5成,上海和深圳超过4成,广州超过3成。北京硕士及以上学历租客占比在一线城市中最高,为24.1%,上海为14.2%,深圳为12.4%,广州为5.9%。

新市民调研报告系列二:哪些人在北上广深租房居住?
新市民调研报告系列二:哪些人在北上广深租房居住?

已婚有孩租客整租比例超过7成,租金和居住条件比通勤便利性更重要

随着家庭生命周期的变化,租客家庭年收入、租金支出、整租比例都在提升,整租比例提升至75.3%。从未婚单身、未婚有情侣、已婚无孩、到已婚有孩,租赁群体家庭整租比例分别提升了13.8、18.7、11个百分点,但是在租金支出上已婚有孩家庭却不太一样,租住的已婚有孩家庭平均年收入19万,租金支出2863元/月,整租比例75.3%,由于居住需求的变化,已婚有孩家庭整租比例在提升,不过其在租金支出上的意愿减弱。

新市民调研报告系列二:哪些人在北上广深租房居住?

各项因素中,租金价格仍是影响大部分租客换房的主要原因,已婚租客换房时还会重点考虑居住面积因素,在一定成本约束下,已婚家庭更看重居住环境。调研数据显示,影响不同生命周期租客换房的前四大原因为:租金价格、居住面积、建筑及装修品质以及通勤便捷性,其中四项因素对于未婚单身群体、未婚有情侣租客影响基本一致,租金价格均为首要考虑的因素,占比超过20%,已婚无孩、已婚有孩家庭对于其他居住环境的考量均超过30%。对于已婚无孩家庭,居住面积、通勤便捷性成为换房着重考虑的因素,租客会考虑两个人的通勤情况而换房,已婚有孩家庭由于需要养育支出,租金价格、居住面积成为重要因素,同时通勤便利性成为四项因素中重要性最低的因素为8%。

新市民调研报告系列二:哪些人在北上广深租房居住?

未婚租客多处于独居状态,人际关系、生活隐私对其换房的影响相对较大,已婚家庭换房则对小区环境、以及公园绿地等休闲配套、教育资源配套更为关注。由于租客以外来人口为主,未婚单身租客多为离开原生家庭,独自一人在城市居住生活,90后、00后对社交需求较为旺盛,也更为注重隐私空间,因此人际关系、生活隐私对其换房影响较大。已婚家庭考虑到小孩、老人的需求,更加注重育儿相关因素,包括小区环境、公园绿地、教育资源等,其中已婚有孩家庭对小区环境、服务管理水平、公园绿地、教育资源的关注是几类人群中最高的。

新市民调研报告系列二:哪些人在北上广深租房居住?

已婚租客租住更为稳定,平均在当前房屋居住时长高出未婚租客半年左右。调研数据显示,租客整体租赁稳定性提高,从17年调研的8个月提高到此次的12.8个月,其中未婚群体在当前房屋居住的平均时长约为11个月(0.92年),而已婚无孩群体为16个月(1.33年),已婚有孩群体为20个月(1.67年),均明显高于未婚群体。随着家庭成员的增加、家庭结构的改变,工作和生活更稳定时,相应的也需要更稳定的居所。其中在整租的家庭型租客中,平均在当前房屋居住时长已达到27个月,即2.25年。

新市民调研报告系列二:哪些人在北上广深租房居住?

一线城市租赁群体租赁面积更集约,广州、深圳整租比例相对较高

一线城市发展更加集约紧凑,各租住类型的租客平均租住面积比其他城市低5平米左右。不同的租赁形式上,一线城市整租、按间合租、按床位合租的人均租赁面积,普遍低于其他城市5平米左右。主要是由于一线城市土地或房屋坪效更高,住宅面积偏小之外,还由于套均租金较高,更多的租客会选择合租的方式,调研显示一线城市合租比例达到58%,比其他城市高出6个百分点。

新市民调研报告系列二:哪些人在北上广深租房居住?

北京、上海合租比例较高超过50%,广州、深圳合租比例较低。调研数据显示,北京、上海的合租比例超过50%,主要源于各城市租赁房源供应结构的不同,广州、深圳有较多的城中村房源供应,这些城中村房源中很多是针对外来人口的租赁需求进行建设的,多是小面积单间,租金也相对便宜,因而合租比例相对较低,整租比例相对较高。

新市民调研报告系列二:哪些人在北上广深租房居住?

一线城市租客通勤在45分钟以上的比例高于其他城市16个百分点

一线城市租客通勤时间更长,租客通勤时间在45分钟以上的占比25%以上。一线城市租赁群体通勤时间在半小时内的占57.8%,而其他城市租房人群通勤时间在半小时内占77.0%,且通勤在15分钟之内的占比41.1%。为了降低租金负担,部分一线城市租房人群通勤时间会更长,通勤时间在45分钟以上的租客人群明显高于其他城市16.1个百分点。

新市民调研报告系列二:哪些人在北上广深租房居住?

广州、深圳租客通勤时间较短,半小时内的占比超过70%。对比四个一线城市,广州、深圳租赁群体通勤时间更短,半小时内的分别占78.6%、74.8%,北京、上海仅为50.4%、52.6%。此外,北京和上海还有不少租赁群体通勤时间在45分钟以上,北京较为突出。

新市民调研报告系列二:哪些人在北上广深租房居住?

《报告》认为,一线城市租赁需求旺盛,仍需持续增加保障性租赁住房的供给。针对一线城市租赁群体的特点,在增加小户型单间的同时,也需要综合考虑家庭型租客的租赁需求。同时结合城市特色发展保障性租赁住房和租赁市场,可提供更为多元化的租赁住房,在交通便捷或产业聚集区域,重点增加保障性租赁住房的供给,持续改善租客的职住关系。

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