星期四, 25 4 月, 2024

CBD都被打麻了,中国城市会发生「逆城市化」吗?

这段时间,我们发了好几篇“科技打败CBD”的推文,开句玩笑话,CBD估计都被“打”麻了吧。

在我们的语境中,“科技打败CBD”的完整表述是:位于郊区的那些科技产城正在挑战CBD的“统治力”,或者说正在降低CBD的首位度。

这个观点并非危言耸听,它在很多城市都已经出现了,特别是北京、深圳、杭州这些科技产业比较强势的城市,位于郊区的科技产城,无论是工资水平,还是房价水平,都完全不输给传统的CBD区域。

在欧美国家,也有个词与之意思接近,叫做“逆城市化”,它比“科技打败CBD”更近一步,他们的市中心曾一度衰败没落,连基本的战斗力都没有,导致“富人住郊区、穷人住市区”的奇观。

那么,中国城市会出现这种“逆城市化”吗?

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最近,我去广州增城参加了一个考察活动,有一些和心得大家分享一下。

去年,增城GDP的名义增速高达19.19%,罕见地问鼎全市第一。不仅是增城,番禺、南沙、黄埔的增速也非常显著。

可以说,去年外围区的经济增速,几乎全面领先中心四区👇

CBD都被打麻了,中国城市会发生「逆城市化」吗?

2021,GDP名义增速排名第一的就是增城,高达19.19%,第二名是番禺(16.49%),第三名是南沙(15.46%),第四名是海珠(15.25%),第五名是白云(13.62%),第六名是黄埔(13.53%)。

前六名中,除了海珠,其他五个区都属于外围区。

当然,GDP增速的变化比较大,每年可能不一样,那我们来看看各区的可支配财政收入👇

CBD都被打麻了,中国城市会发生「逆城市化」吗?

如上所述,中心四区的一般公共预算收入(可支配财力)基本是垫底的位置,远远不是黄埔、南沙、增城的对手。

当然,这个问题我们之前讲过,中心四区财力差,主要原因还是财政留存比例低造成的,具体分析可戳这这篇文章:《天河,真的比黄埔、增城要穷?

CBD都被打麻了,中国城市会发生「逆城市化」吗?

2月19日,参观增城经济开发区

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但不管怎样,这实际上就是财政资金分配的非均衡策略,为的就是让中心城区给郊区新城输血——而这,是有政策依据的。

最近两年,中央有多个重要会议均提出要支持超大城市发展郊区新城,要把中心城区的非核心功能疏散到郊区新城,实现大城市的多中心发展。

很快,许多城市纷纷响应,比如上海、广州在户籍政策上就推行了差别化社会管理,允许户籍政策在郊区新城放开一个口子,为的都是让中心城区给郊区导流。

在增城考察时,我还听到一个比较有意思的事情,当地领导告诉我,增城现正在大力投资教育,越秀区几乎所有的名校都到增城开设分校了,增城居民不太需要到中心四区置换老破小学区房。

其实不仅增城,南沙也一样,也把越秀区的名校都拉过去办学了,当地朋友告诉自信满满地告诉我,以后南沙“全区都是学区房”。

虽然这些贴牌生产的新名校,与老城区的正宗名校还不能比,但至少证明郊区新城真的在花钱办教育,因为这些名校几乎都是公办的,能够普惠到当地居民。

名校无非两点,一是好的生源,二是好的师资,只要这两点都满足,村小很快能变名校。生源问题不大,郊区新城的新楼盘,基本都是重视教育的新广州人在买,师资就更不是问题,现在郊区新城财力雄厚,老师工资普遍高过市区。

CBD都被打麻了,中国城市会发生「逆城市化」吗?

2月19日,孙不熟在增城参加论坛活动。

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说实话,这本质上也是一种观念革命,我是2008年来广州的,我记得那个时期的新广州人,都到郊区买大房子,但等到小孩上学时,一般都会被现实击败,纷纷到老城区置换学区房。

我曾以为那就是新广州人的宿命,年轻时心高气傲,住花园洋房,等小孩出生后,就要回城住小房子。因为那个时期的广州,郊区是不办教育的。

为啥呢?那个时候的郊区新城,要么是单纯搞经济的开发区,要么是单纯卖地的睡城,他们并不欢迎外地人过来常住,因为常住需要教育、医疗等各种公共配套,这些都需要钱,郊区政府觉得吃亏。

所以,那个时候的郊区新城,办教育的责任往往给了开发商,但开发商办学,很难做到持续投入,规模有限,普惠度也就远远不够。

这种开发模式下的郊区新城,当然是不可持续的,要么沦为白天有人晚上没人的“鬼城”,要么沦为白天没人、晚上有人的“睡城”。

在增城参观时,我问当地朋友,为啥增城现在愿意花大价钱办教育?他说有两个原因,一是郊区政府现在有钱了,税收和土地出让金双丰收,有实力为新增人口承担科教文卫的责任了。

二是观念也确实变了,以前郊区政府视外地人为洪水猛兽,因为要给他们建配套,但现在发现外地人都是金主,因为他们会带动消费、带动就业,虽然短期内需要花钱办教育,但长远来看,收益是远大于成本的。

更何况,现在很多城市都出现了人口净流出,有人来就不错了,还不赶紧想办法留住?

而要把人留住,办教育才是最关键的。对郊区新城来说,搞产业只能把人引过来,但只有教育才能把人留下来,沉淀在当地。

所以,郊区新城现在大力办教育,这是我对郊区新城最大的信心所在。

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写到这里,也该回到文章主题了,既然把郊区新城吹得这么有前途,那么市中心会不会因此失去吸引力,像欧美国家那样逆城市化呢?

我认为不会。

原因很简单,国情不一样。

欧美国家的逆城市化,一个重要原因是它们是小政府模式,公共治理能力弱,当市中心破败之后,很难大规模翻新维护,导致中产和富人逃离到郊区。而他们到郊区之后,又可以通过缴纳房产税,让政府提供比市中心更优质的治安、教育、医疗等公共服务。

所以美国大城市的郊区之所以能成为富人区,一个重要原因就是房产税的专款专用。

但我国城市不一样,政府拥有强大的治理能力,可以保证中心城区的基础设施、市容市貌不会太差,而且越是市中心区域,越是环境优美、安全感足。

所以我认为,中国的城市化进程,既不会发生欧美国家的“逆城市化”,也不会像十年前那样“郊区睡城化”,而是第三种模式,那就是:多中心化。

我在城市战争的推文中,曾多次引述过中规院深圳分院朱荣远大师的“细胞裂变模型”。他认为,城市就像一个细胞,当膨胀到一定程度之后,一定会发生裂变,然后变成“一生二、二生三、三生万物”的多中心结构

最近10年来,我国的超大特大城市正在急剧膨胀,每年新增20到50万人口,怎么可能不发生“细胞裂变”呢?

所以,超大特大城市事实上正在形成多中心模式,郊区新城大修地铁、大办教育,就是超大城市多中心裂变的一个必然体现。

其实,多中心发展也好啊,如果能在南沙、增城住到大房子、找到好工作、享受到优质教育,谁还愿意去拥挤的老城区卷呢?

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