星期六, 25 5 月, 2024

一厢情愿?

一、2022年4月3日,《中国房地产报》官微发布一篇文章“实事求是主动作为落实中央房地产良性循环重要精神”,引起市场热议。虽然最后该文被删除,且出处和代表性性备受质疑,但至少能够说明以下几个问题:

(一)该篇文章标题之突兀、措辞之激烈实属罕见,这大概率是一厢情愿的呼吁,表明该政策部门对于地产行业政策放松比较有期待和急迫。

(二)该政策部门希望其它政策部门与各地方政府能够更有作为、更有力度,以尽快稳住当前地产行业,稳住地产消费与投资,稳住地产企业。

毕竟住建部已经有过两次呼吁。具体看,2021年12月,原住建部王蒙徽部长在采访中特别提及“住房和城乡建设是最大的国内消费市场,是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域……更好满足群众的住房刚性需求和改善性需求”(参见住建部定调2022)。2022年1月20日,全国住建工作会议提出“充分释放居民住房需求、新型城市基础设施建设投资需求潜力”(参见住建部定调2022:充分释放居民住房需求)。

(三)虽然尚无法判断这是单一政策部门的一厢情愿还是风向有所变化。但目前看,部分地区在地产行业政策层面所采取的放松举措(如取消限购限售等)得到了经济日报等官方媒体的默认和鼓励,亦符合“因城施策”的政策导向,这实际上已体现出一种姿态。

(四)加快化解当前的地产行业危机是中央定调,且目前正在践行,从这个角度来看,该文章的出发点似乎并无不妥。

(五)当前的地产行业政策也许仍处于“可以做但不能说”的微妙阶段,此篇文章的用意在于呼吁全面放开政策约束。

(六)虽然郑州、福州、哈尔滨等部分地区已经适度调整了相关政策,但目前看市场预期仍未改善,困境依然比较突出,此篇文章则表明政策层面已经有呼吁进一步全面放开政策约束、加大政策刺激力度的声音,且未必不会成为后续地产行业政策决策的考量,实际上3月16日的金融委会议便有这种倾向性。

二、当然,笔者亦一直认为地产行业政策放松的力度会越来越大。这主要是因为,目前地产行业的良性循环和健康发展需要政策层面的大力度放松,且这种放松应集中体现在销售端、融资端与资产处置端等方面。

三、整体上看,该文章的观点和建议很清晰和明确,即限制性政策要加快及时放松、呼吁地产企业不要选择躺平以及提出销售、金融、货币、土地、税收等支持政策要加快推出。我们认为,最值得关注的是,对地产企业不要躺平的呼吁,而这大概也是目前地产行业各政策放松没有达到预期效果的最大障碍。

也即,一旦购房者没有买房以及地产企业没有主动处置资产以化解危机的意愿,则多数政策均将失效。

四、文章的几个重要观点如下:

(一)要在执行力度、态度和速度等层面不折不扣落实2021年12月政治局会议的要求,时不我待。

(二)有关部门和地方政府切实承担起自身职责,积极出台对房地产市场有利的投资、销售、融资和消费政策的最关键时刻,万不可错失最佳时机。

(三)消除不合时宜的地产限制性政策措施,否则就会错失良机,付出代价。

(四)金融服务要迅速跟上……防范风险天经地义,但是过犹不及和犹犹豫豫错判局势产生的后果会更加严重,大量市场主体的企业因此而久陷僵局乃至倒闭破产,这并不是调控要达到的目的……要加大开发贷款投放力度、扩大并购贷款宽度、增加合理发放住房贷款额度……货币政策工具要给市场传送好的信心和预期……稳定房地产和稳定经济的金融政策要早出快出,不可贻误战机。

(五)限售等政策该退出就当及时退出,不能不讲科学把握就僵化延续……土地政策也急需调整,主动大力降低拿地门槛,让利给企业……房地产税费降低和货币安置等行之有效的办法,应该积极灵活地用起来。我们常说政策执行贵在速度,反过来说,不合时宜的楼市阶段性措施的终止也贵在速度。

(六)对于地产企业来说,直接选择“躺平”并不是理性化解问题的办法……当前是行业黎明前最难熬的时光,房企要奋发有为,熬过这个短周期,只有活着才能见到黎明、才有可能与行业共赢……现在政策已经在步步着力纠偏,企业有什么理由不拼尽全力呢。

(七)一些部门和地方还没有将其转化为思想自觉和行动自觉,有的对不合时宜的政策措施不去科学把握,迟疑不定,或者尺度无力;有的重会议、轻落实,甚至有的部门和地方在工作中不作为、不担当,推诿扯皮。督导检查可以及时解决工作不力、效果不好,以及一些部门该指导的不指导、该投入的不投入,部门推地方、地方看部门的情况。

(八)科学有力地激活和维护好住房消费和房地产这个经济增长点和支柱性产业。对于落实中央政策方针的,就该表扬奖励;对于不落实中央政策方针的,就要问责让其“改行”。

五、无论这篇文章的出发点为何以及是否代表某政策部门的意见,但是应该要看到目前各地区在地产行业政策放松方面的意愿是一致的,且已经有很多地区逐步放开了先前地产行业政策约束,并得到经济日报等官媒的支持,这本身就是一种信号,所以风向应该是在悄悄发生变化的。

这意味着在“因城施策”的背景下,各地应有更多的自主权,恢复销售端和企业端的信心目前看至关重要,否则销售端与企业端大概率均会选择躺平。

一厢情愿?

六、2021年12月以来,中央及各部委多次强调要支持满足合理住房需求,支持各地区因城施策加以应对。目前看,已有郑州、哈尔滨、青岛、福州、衢州、秦皇岛在内的多个地区对限购或限售等政策进行了松绑,其它一些城市则在降低首付比例和房贷利率、加大购房补贴、放松限购限售等方面给予支持。

七、目前市场及企业本身都在预期2022年下半年地产行业的情况会有所改善,但会不会是另外一种一厢情愿仍取决于当前各部门与地方政府的抉择以及地产企业的信心恢复。毕竟地产行业重组整合以及危机能够有效化解的前提也是地产企业不能躺平以及购房者不再观望,而这些需要超预期政策的加持。

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