星期六, 3月 2, 2024

恒大迷局

原文发表于: 2021-10-22 21:16

恒大迷局

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【正文】

恒大事件发酵至今已持续一年有余,期间恒大系的系统重要性与冲击力度已显露无疑,而恒大系相关各方之间的博弈也呈现出明显加剧态势。往后看,这种态势预计仍将延续下去,过程会比较纠结,方向却比较明确。

一、恒大事件最新进展梳理

处于风口浪尖上的恒大不仅受到市场的持续关注(如和当年的雷曼相提并论等),近期政策部门亦频频表态,而恒大自身也有一些动作值得关注。

(一)政策部门频频表态:个案可控+两个维护+一个配合+两个避免

无论是央行货币政策例会(详情参见如何理解央行货币政策委员会三季度例会?)、房地产金融工作座谈会、金融统计数据新闻发布会(详情参见10月15日央行重磅发声),抑或是近期的北京金融街论坛(详情参见金融管理部门重磅发声)以及银保监会新闻发布会,政策部门的频频表态均可以概述为以下几点:

1、恒大事件为个案,大部分地产企业还是比较健康的。恒大的问题主要是债务庞大、到期债务无法偿还,未完工项目停工、已完工项目无法交付等。

2、恒大事件带来的金融风险基本可控,金融债务占比仅为1/3,且敞口不大。

3、金融系统要做到“两个维护”和“一个配合”,即“维护房地产市场的健康发展、维护住房消费者的合法权益”以及配合地方政府、住建部做到两个维护。

4、“避免恒大的风险传染至其他房地产企业、避免风险传导至金融部门”。

为此,政策部门也提出应对恒大事件的基本原则,即严格按照法律规定的受偿顺序,充分尊重并保护债权人和产权人的合法权益。在此过程中,尤其是要保护好已购房消费者的合法权益。可以看出,政策部门的表态呈现出结构性特征,即要求恒大自身定向拆弹、主动化险,同时政策层面呵护其它地产企业。而从应对恒大事件的原则上看,监管部门对恒大的态度是明确的,结局也应是确定的。

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(二)恒大自身动作频频:不甘和博弈的心态较明显

针对政策部门的表态,恒大似乎有自己的理解,而许老板及利益相关方也一直在谋划着东山再起、不甘心就此沉沦,并频频进行一些特别的操作。

1、利息完成兑付与展期协议达成

监管部门一直在督促恒大采取措施避免刚性违约。

(1)2021年10月15日,恒大地产发布公告称将于19日支付债券“20恒大05”(发行总额为21亿元、利率为5.80%、发行期限为五年期、到期日期为2025年10月18日)的利息(1.20亿元),一定程度上提拔了士气。

(2)2021年10月20日,恒大发布公告称“其在公开市场发行的美元债利息到期后有30年宽限期,截止目前,2021年9月及10月到期的公募美元债利息的宽限期均未满”。

(3)2021年10月21日,REDD报道“恒大集团已获得持有人同意,将由Jumbo Fortune发行、恒大集团担保的2.60亿美元债进行展期,展期期限超过3个月,恒大为此提供了额外抵押物”。

2、出售盛京银行股权,停止与合生创展的恒大物业出售协议

监管部门要求恒大加快资产处置步伐,虽然恒大在这样做,但似乎并不情愿。

(1)2021年9月28日,恒大发布公告称将出售旗下全资子公司持有的盛京银行19.93%的股权。此次出售后,盛京银行仍持有盛京银行14.57%的股权(即本次出售前持有盛京银行的股权比例约为34.50%),正式退出盛京银行第一大股东序列,不过仍然为盛京银行第二大股东。2021年10月15日,辽宁银保监局批复同意(辽银保监复〔2021〕385号)沈阳盛京金控投资集团受让恒大集团(南昌)持有盛京银行的17.53亿股内资股股份。

(2)2021年10月20日,恒大发布公告称终止向合生创展出售恒大物业并指出后者不符合对恒大物业股份作出全面要约收购的先决条件,随后合生创展对此表示反驳,表示恒大此举违反协议约定,该协议仍然有效并保留追诉权利。

3、越秀地产退出收购恒大香港总部的交易

于2015年从华人置业手中购入的恒大香港总部处置事宜近期也有了一些新动作,今年8月越秀地产拟收购位于湾仔的中国恒大中心(交易规模达到17亿美元),不过由于对恒大财务状况的担忧,越秀地产董事会分歧较大,据悉目前越秀地产已退出收购恒大香港总部大楼的交易。

因此在资产处置上,恒大物业、恒大汽车、恒大香港总部均没有进展,而其所持有盛京银行的股权出让,应也是无奈之下完成的。

(三)恒大相关方亦受波及:普华永道被审查、华人置业无奈退市

1、2021年10月15日,香港财务汇报局发布公告称,将就恒大集团有关持续经营的汇报展开调查,并特别提及了对相关审计机构普华永道的审查,这意味着一直以来对恒大出具无保留意见的普华永道也受到波及。

2、恒大事件给华人置业的影响是深远的(详情参见香港富豪刘銮雄旗下的华人置业缘何从港股退市?),恒大股价下挫以及恒大自身危机的发酵也让华人置业体系如坐针毡。为此,2021年9月29日华人置业发布短暂停牌公告,10月6日宣布私有化,拟以每股4港元价格回购公开市场约25.01%的公众持股(总代价约19.08亿港元)。

在恒大体系的投资中,华人置业体系陷得较深,除恒大本身外,还包括恒大汽车与恒大物业,假设刘銮雄家族今年若全部出清持有的恒大系股份,则刘銮雄家族在恒大系上的亏损额合计将达到200-250亿港元。

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二、拆解恒大体系核心板块

恒大体系较为庞杂,主要包括地产、物业、金融、汽车、互联网等板块。在地产行业大环境已定的情况下,后续恒大如果没有走向破产重整,其在这几个板块之间的重心应该会有所调整,我们理解金融板块退出、汽车板块发力、物业与地产板块降低发展强度并寻求合作方等应是未来主要方向。

(一)地产板块:恒大地产集团(最核心板块),广东当地国企入局加持

恒大地产集团是恒大系的最核心板块,目前在各类资产处置的过程中,恒大地产始终没有被摆上货架,足见许老板对其的不舍。

1、基本发展脉络:两次更名+2017年1300亿巨额增资+2020年股权变更

(1)恒大地产的前身是设立于1996年6月24日的广州市天帝房地产开发有限公司,1997年2月24日更名为广州市恒大房地产开发有限公司,2006年4月11日更名为恒大地产集团。

(2)经过2017年三次巨额增资(合计1300亿元)以及2020年9-12月的股权变更,恒大地产的股权结构已发生显著变更,广东当地国企成为接盘方,山东高速实现基本退出。目前恒大地产的股权结构为凯隆置业58.9401%、深圳市人才安居集团7.0557%、广州市城投投资4.8072%、南京润恒企业管理4.7038%。

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2、财务及债务情况:规模近两万亿,带息债务超四千亿

(1)根据最新公布的数据,恒大地产的总资产规模达到19056.43亿元,资产负债率达到82.25%,而其带息债务规模达到4060.76亿元,占全部总负债的比例为25.91%,即无息负债规模占比达到75%左右。表面上看恒大地产的债务规模及占比逐年降低,但与之相对应的是其商票、应付款等无息负债持续攀升。

(2)截至2020年底,除按揭担保外,恒大地产对外担保余额为236.83亿元。同时,截至2020年底,恒大地产存续供应链融资规模为33.77亿元。这两部分加在一起的规模约为270亿元。

(3)当然这里还需要加上2017年三次增资扩股的战略投资(约为1300亿元),主要体现为少数股东权益。

3、债务结构:非标融资及P2P可能贡献一半以上

恒大地产的带息债务主要有债券、金融机构授信以及其它借款等三部分构成。为便于口径统一,这里按照2020年底的数据进行分析。2020年底恒大地产的带息债务规模为5000亿元,其中银行类金融机构授信余额为1827亿元(授信总额为4829亿元、尚未使用的授信额度为3002亿元)、债券为476亿元。这意味着恒大地产的其它借款约为2700亿元。我们好奇的是,这2700亿元借款构成主要是什么,推测应主要由非标融资及P2P(即恒大财富贡献)。

综上,恒大地产是恒大系的最核心板块,其带息债务规模超过4000亿元、少数股东权益规模约1300亿元(2017年的三次引战)。

(二)物业板块:恒大物业(恒大系的相对优质板块)

恒大物业是恒大系的物业板块,也是除恒大地产外最为优质的板块。目前恒大物业已被摆在货架上,入局接盘者较多,但恒大自身似乎较纠结。

1、源于1997年9月成立的金碧物业

从发展历史上看,恒大物业源于1997年9月成立的金碧物业(恒大的物业公司),2020年经过一系列的资本运作后(包括引入235亿港元的战投),恒大物业最终于2020年12月在港股上市,今年4月收购了恒大保险经纪100%股权。

2、市值约430亿元人民币,许家印持有61%权益

恒大物业于2020年12月2日在香港成功上市,募资120亿元人民币左右(发行价格为7.45元人民币),许家印先生持有恒大物业约60%左右的股权。

不过恒大物业的股价在短期内达到19.74元人民币/股最高点后,便趋势下挫至目前的4元人民币/股,目前市值约为人民币430亿元。这意味着如果要收购恒大物业100%股权,需要耗资430亿元人民币左右,如果仅收购51%的股权,则需要耗资215亿元人民币左右。

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3、数据上看,恒大物业经营情况还不错、在管面积达4.50亿平方米

从数据上看,恒大物业的经营情况还可以。截至2021年6月,

(1)恒大物业拥有员工数量达到81136名。总合约面积约8.10亿平方米(较2020年新增2.45亿平方米),物业在管面积由2020年的2.54亿平方米增至4.50亿平方米。其中,恒大开发的物业由2.53亿平方米增至3.12亿平方米,独立第三方开发的物业由0.010亿平方米增至1.38亿平方米;住宅物业面积由1.09亿平方米增至3.60亿平方米(占比达到80%)、非住宅物业面积由0.87亿平方米增至0.90亿平方米(占比达到20%)。

(2)恒大物业的银行存款和现金为140.28亿元人民币(其中0.242亿元受限),较2020年底的126.106亿元人民币增加141.74亿元人民币(其中0.052亿元受限),借款余额为3.537亿元人民币。

(3)总资产达到227.10亿元人民币,营业收入达到78.73亿元人民币(同比增长68.33%)、净利润达到19.35亿元人民币(同比增长68.55%)。其中,物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务分别贡献了全部营收的60.40%、14.50%和25.10%,来自恒大集团的收入占比达到31.60%、来自恒大集团的应收贸易账款和应收票据分别为24.152亿元人民币和0.191亿元人民币。

因此,从数据上看,恒大物业应该算是恒大体系内经营情况还不错的主体,负债较低、货币资金充裕、物业在管面积具有想象空间、对恒大集团的依赖性有所降低等。而2021年5月恒大物业与腾讯控股亦达成战略合作协议,拟组建合资公司,这算是一个利好。不过据悉,较为优质的恒大物业,实际上已被许老板透支较多,而其市值在收购者眼中需要相应打个折扣。

4、对外出售事项生变,恒大方终止与合生创展收购协议,过程还未结束

(1)恒大物业股权转让事宜早有迹象,先有恒大透露出风声,碧桂园随即接触,再有合生创展集团后来者居上。

第一,2021年8月10日,恒大便发布公告称“正在接触几家投资者探讨有关出售本公司旗下部分资产,包括但不限于出售中国恒大新能源汽车集团和恒大物业集团的部分权益”。

第二,此前也传出碧桂园收购恒大物业的消息,不过碧桂园服务总经理李长江在2021博鳌房地产论坛上表示“确实与恒大物业接触过,但价格没谈拢,未来是否还会与恒大物业有合作,这个决定权不完全在我们,不排除还会有深度合作”。随后9月20日碧桂园服务发布公告称“碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议,前者以不超过人民币100亿元的代价收购富良环球,由此间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权”。

(2)2021年10月4日,合生创展、恒大物业、中国恒大纷纷发布公告,三方与10月1日订立协议,明确合生创展以200.40亿港元的对价受让恒大物业51%股权。不过2021年10月20日,恒大发布公告称终止这一协议。恒大物业对外出售的生变表明:政策及市场环境的略微修复让恒大及利益相关方认为存一线生机;许老板对200亿元的对价与失去控制权心有不甘。

但这个事件可能没那么简单,过程也还没结束。2021年10月21日合生创展发布公告称,收购协议具有法律约束力,这意味着协议的终止可能会导致恒大需要给予合生创展一定的违约赔偿。

(三)金融板块:盛京银行、恒大人寿与恒大财富

恒大体系的金融板块主要包括三个部分,即盛京银行、恒大人寿与恒大财富。

1、连续折价出售盛京银行股权,退出第一大股东序列

(1)2021年8月19日,盛京银行发布公告称,东北制药集团与沈阳盛京金控投资集团以每股人民币6元的价格分别受让恒大南昌持有的盛京银行1.57%和0.33%的股权(累计转让价格为10亿元左右),即当时恒大合计出售了盛京银行1.90%的股权(出售之前,恒大持有盛京银行的股权为36.40%)。

(2)2021年9月28日,恒大发布公告称将出售旗下全资子公司持有的盛京银行19.93%的股权。此次恒大出售了所持有的盛京银行17.53亿股非流通内资股,占盛京银行已发行股本的19.93%。此次出售后,盛京银行仍持有盛京银行14.57%的股权,位列盛京银行第二大股东。

(3)2021年10月15日,辽宁银保监局批复同意(辽银保监复〔2021〕385号)沈阳盛京金控投资集团受让恒大集团(南昌)持有盛京银行的17.53亿股内资股股份。

经过8月和9月的两次出售,恒大已退出盛京银行的第一大股东序列,目前盛京银行的第一大股东变更成沈阳盛京金控投资集团(隶属于沈阳国资委)。

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(3)连续两次出售盛京银行股权,恒大分别回笼了10亿元与100亿元左右的资金。不过考虑到2016年4月恒大受让盛京银行的股权对价为人民币每股10元(累计10亿股内资股)、2019年6月恒大再次受让盛京银行的对价为人民币每股6元(累计22亿股内资股),意味着恒大这回笼的100亿元资金较原始投入成本应该是大幅亏损的。如果按照当初人民币每股6月的成本,则相当于亏了5亿元多;如果按照2016年4月人民币每股10元的成本,则相当于亏了75亿多。

(4)恒大在公告中指出,此次出售事项需要得到盛京银行的配合,即盛京银行要求出售事项全部所得款项需用于归还恒大对盛京银行的债务,这意味着恒大对盛京银行的债务至少超过了100亿元。

2、预计未来恒大也会逐步退出恒大人寿的股东队列

除盛京银行外,恒大旗下的另一家金融机构是保险公司,即恒大人寿。预计在不久的将来,恒大也需要考虑处置恒大人寿的问题。

(1)恒大人寿原名为中新大东方人寿保险,成立于2006年5月,是首家总部设立在重庆的中外合资人寿保险公司,由新加坡大东方人寿保险(持股25%)、重庆市地产集团(持股25%)、重庆市城市建设投资集团(持股25%)、重庆财信企业集团(持股25%)联合发起。

(2)2015年11月20日,重庆市地产集团和重庆城市建设投资集团将持有的中新大东方人寿全部股权转让人恒大集团(南昌),随后中新大东方人寿保险也就更名为恒大人寿保险,恒大集团(南昌)持股50%、新加坡大东方人寿持股25%、重庆市财信企业集团持股25%。

(3)2016-2020年底恒大人寿的总资产分别达到731亿元、1038亿元、1202亿元、1886亿元和2415亿元,同比增速分别达到263.88%、41.98%、15.78%、56.82%和28.10%。可以看说恒大入局的第一年,恒大人寿的规模便大幅增长。

不过恒大人寿在规模大幅增长的同时,却出现增收不增利的情况,2016年净利润下降26.69%,2019年与2020年的净利润则分别下降5.29%和79.96%。这种诡异现象说明恒大人寿的规模以及营收应该是带有一定水分,恒大与恒大人寿之间的关联交易在其中起到的角色不容忽视。例如,恒大可以通过强迫员工和高管购买恒大人寿的保险产品,再通过恒大人寿来进行融资。

可以看出,从持股比例上看,恒大对恒大人寿的影响要大于盛京银行。实际上目前处于困境中的恒大正按照“遏制房地产金融化泡沫化趋势”的政策要求,逐步退出与之有关的金融类业务,包括其持有的盛京银行、恒大人寿等主体。基于此,大致可以认为,出售盛京银行股权这一事件可能只是恒大退出金融业务的开始,流动性危机已使恒大在处置资产时逐步触及到其核心。

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3、恒大财富:无法预估的兑付压力

除盛京银行与恒大人寿外,恒大体系的另一大(类)金融板块为恒大财富。

(1)恒大财富(原名为恒大金服)是一款App的名称,由恒大旗下的恒大信息运营。恒大金服属于恒大旗下的互联网金融平台,全称为恒大互联网金融服务(深圳),注册地位于深圳前海,成立于2015年12月7日、2016年3月17日正式上线运营。不过从产品收益率与广告形态来看,恒大金服的实质便是P2P,而这两年在监管部门的持续打压下,恒大金服也变得越来越鸡肋。正如郭主席所提及的“宣传保本高收益就是金融诈骗”,随着恒大困局日益突出,恒大集团旗下的恒大金服也逐渐站上了风口浪尖。

(2)恒大金服存在的目的实际上是为了给恒大自身或关联的项目提供融资。2017年5月和11月,恒大用项目向中信银行深圳分行申请融资时,后者曾要求恒大高层必须跟投,为此恒大发起中高层员工集资跟投的计划(年化利率25%、300万元起投、两年内还本付息),这一产品被称为“超收宝”。

(3)2019年产品到期时,并没有兑付,而是往后展期两年,在这两年的时间里,部分中高层本金已基本完成兑付,拿到承诺的本息,但其它投资者则一直在苦苦等待。2021年8月底至9月初这段时间,恒大集团通过不同项目公司账号支付了约20亿元,不过仍有相当数量员工的本金并未得到兑付。于是2021年9月10日这些未被兑付的员工前往恒大总部,进行线下维权,许先生随即表示“我代表集团明确承诺一定要全部兑付,一分钱不能少且保持兑付公平公正”。

(4)但这种回应似乎用处不大,恒大关联类股票仍然是跌跌不休。这三种方案分别为现金分期兑付、实物资产兑付以及兑换购房尾款兑付。不过具体操作时是否能够满足投资者的要求还有待观察。

现在需要了解的是恒大财富兑付的产品规模到底有多少,这可能只有恒大的内部人才能给出答案。不过考虑到恒大财富存在的目的是为了给项目提供融资,且融资成本比较高(10%以上),则意味着与恒大财富兑付有关的项目可能资质上不会太好,当然这只是一种推测。

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4、出售金融股权的背后:恒大需要现金流的回笼来偿债

出售金融股权的背后,虽然有地产企业退出金融领域的政策导向因素,但却反映出恒大现金流的紧张。为了偿还债务,恒大需要有持续的现金流回笼支撑。对于地产企业而言,其现金流主要来源于三个部分:经营现金流(即销售回款);融资现金流(即从银行贷款、发行债券与ABS等);资产处置收入(即变卖所持有的金融股权、未完工项目)。

(1)在当前的政策环境下,融资现金流基本不用指望,而经营现金流在楼市预期的扭转之下也遇到了一些问题,因此这种情况下通过资产处置来获得现金流入来解决其自身的流动性问题便显得非常有必要。其中,未完工项目的转让现在很难找到接盘方,而其所持有金融股权的处置也就显得正当其时。

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(2)在处置金融股权时,恒大是亏本的,这意味着恒大转让金融股权应是被动的,例如,其转让的盛京银行股权对价仅为人民币每股5.70元,不仅远低于2019年6月的人民币每股6元对价,更是远远低于2016年4月收购的人民币每股10元对价。预计后续在处置在恒大人寿的股权时,也将会面临这种情况。

(3)在处置这些金融股权类资产时,当地国企将会成为主要的接盘方,这方面地方政府的主体责任应会有一定体现,在保留来之不易的金融牌照以及折价受让相应股权,对当地国企来说其实是划算的,真正需要考虑的可能是这些金融机构与恒大之间的关联交易。

(四)汽车板块:由恒大健康更名而来的恒大汽车

1、恒大汽车的前身为恒大健康(0708.HK),2020年8月,恒大健康产业集团更名为中国恒大新能源汽车集团,并提出力争在3-5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。目前恒大汽车的市值达到523亿港元(约合人民币达430亿元),和恒大物业市值基本相当。

2、不过目前恒大汽车也属于恒大体系的处置对象之一。2021年8月10日恒大发布公告称“正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨有关出售公司旗下部分资产,包括但不限于出售公司上市附属公司中国恒大新能源汽车集团有限公司及恒大物业集团有限公司的部分权益”。

3、不过和上述相比,更受关注的是恒大汽车的两次引入战投动作。

(1)2020年9月,恒大汽车引入腾讯、红杉资本、云峰基金、滴滴等战略投资者,合计募集资金为40亿港元。

(2)2021年1月,恒大汽车以每股27.30港元定向增发9.52亿股新股(共筹集260亿港元),引入成宇控股(京基集团)、上宇(中洲集团)、和益荣国际贸易、翠林全球投资、陈凯韵(华人置业)以及刘明辉(中国燃气控股)等战略投资者。这意味着恒大汽车在寻找接盘方时可能也不会太顺利。

从数据上看,恒大汽车本身还没有真正产生盈利,其仍处于大规模投资的烧钱阶段,未来前景依然不是很乐观。

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三、拆解恒大体系债务情况

恒大的账面债务可以分为三个部分,即借款(含发债与贷款等)、合约负债(预收款等)以及应付款项(针对上游企业等)。这里可以把借款归为有息债务,合约负债与应付款项归为无息债务。

(一)总负债:规模约3000亿美元

1、金融负债占比在1/3左右

易纲行长披露恒大的负债规模约在3000亿美元,金融负债占比在1/3左右。根据恒大披露的信息,截至2021年6月底,恒大的总负债达到1.97万亿人民币,其中借款5717.75亿元、合约负债2157.90亿元、应付款项9629.04亿元。从比例上看,借款占恒大总负债的比例已从2019年的43.28%降至30%以下。

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2、美元债:存量10只,规模超150亿美元

前面已经指出恒大地产的境内债券存量500亿元左右,这里不再赘述。从美元债来看,目前恒大有10只存量美元债,规模合计为150亿美元(约合人民币1000亿元),具体看2022年到期两只(约34.64亿美元)、2023年到期3只(约31.29亿美元)、2024年到期两只(约20亿美元)。

3、期限与价格:70%为两年内到期

(1)从恒大的有息债务期限构成来看,其50%左右的有息债务为1年以内到期,20-25%为1至2年内到期,25-30%左右为2至5年内到期。因此对于恒大而言,如果按照6000亿元左右的有息债务来计算,则其每年需要偿还的债务本息实际上是非常值得关注的。

(2)2017年以来恒大的融资成本呈大幅攀升态势。2020年恒大有息债务平均利率为9.49%,较2019年大幅上升50BP,较2017年大幅攀升140BP。

其中,银行及其他借款融资成本高达9.52%,较2019年大幅上升67BP,较2017年大幅攀升190BP。此外,优先票据和可转股债券的融资成本更高,均超过10%,但2020年与2019年基本持平。

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(二)值得关注的隐性债务:近万亿的应付款和超2200亿的少数股东权益

虽然我们看到恒大的借款余额较2020年底减少了1447.60亿元、较2019年底减少了2281.20亿元,看似有息债务已经下降较多,债务压力减轻了不少。但实际情况并非如此,这里还需要关注恒大存在的隐性债务。

1、应付款与合约负债大幅增长,无息负债成为避风港

除借款外,恒大的应付款与合约负债仍在保持快速增长。具体看,合约负债较2020年底与2019年底分别增加了300.44亿元和860.85亿元,应付款项较2020年底与2019年底分别增加了1244.52亿元和2404.39亿元,也即恒大的有息借款虽然下降了,但其无息债务却增加更多。

2、关注近万亿的应付款项

恒大债务结构的变化比较值得关注,我们理解这是恒大化解债务压力的一种思路,即将有息债务与无息债务进行对调,即通过应付给上游企业的款项用来归还借款。如果这一推测属实,则意味着恒大的有息债务压力从总量上看在减轻的同时,其无息债务压力却在上升,即其欠上游企业的应付款很值得关注,因为一旦恒大真正出问题,则意味着会有大量的上游中小企业陷入票据无法兑换、应收款项无法收回的流动性困境,要知道这接近万亿的应付款项涉及到的中小企业数量可能是一个无法承受的数字。

3、与明股实债有关的少数股东权益

除账面债务(合约负债与应付款)以及无法预估的恒大财富兑付资金外,以明股实债为主的少数股东权益亦值得关注。从数值上看,2018年恒大集团的少数股东权益由2017年的1525亿元大增近500亿元至2004亿元,2019年和2020年分别增加了372亿元和42亿元,今年上半年又增加了229亿元,也就是说2018年以来的三年半时间里,恒大集团的少数股东权益累计净增了1122亿元。

这其中的很大一部分与深深房事件有密切关系。为收购深深房,恒大集团在2017年一年的时间里引进27家战略投资者,实现创纪录的1300亿元股权融资。

因此一旦恒大事件持续发酵,少数股东权益中牵扯到的明股实债相关的债权人,可能会受到无法估计的冲击,并严重扰动市场,这同样值得关注。

(三)恒大的金融重要性仍然比较突出

虽然金融债仅占恒大总负债的1/3,但恒大的金融重要性是很突出的。特别是,2021年10月6日,美国国务卿布林肯公开喊话,要求妥善处理恒大危机,便是一个例证。根据恒大2021年半年报披露的信息,其前二十大往来银行详见下表,基本均为主流银行。这就意味着恒大本身与金融体系有着非常紧密的绑定关系。此外除银行外,恒大还涉及较多的非银融资。

特别是,考虑到盛京银行已从恒大的前二十大往来银行中退出(即便如此恒大对盛京银行的债务也超过100亿元),意味着目前这二十大银行与恒大之间的债务规模可能均超过了100亿元,当然恒大与金融机构之间的债权债务关系大部分有抵押物保障,一定程度上降低了金融系统受到的涉及程度。

恒大迷局

四、恒大依然具有系统重要性

除了上面提及的金融重要性外,恒大的系统重要性还体现在以下几个方面:

(一)恒大于2009年11月5日在香港上市,无论是综合实力,还是克尔瑞、亿翰以及中指给出的各类指标排名,恒大近年来一直位列前三甲,因此恒大是名副其实的头部龙头房企,其在整个地产行业的影响力可见一斑。头部地产企业出现问题,对整个行业的冲击力度不应被忽略。

(二)恒大集团总资产达到2.38万亿元、土储达到2.31亿平方米、员工数量达到163119人、应付款规模接近万亿元、少数股东权益超过2200亿元,意味着恒大本身应承担着很大的稳就业职能,同时恒大还关联着很多上下游企业和市场诸多知名投资者,因此恒大的系统重要性不仅体现在就业、地方稳定、金融、上下游企业等领域,还体现在资本市场的重要性层面。这大概也是央行相继提出“两个维护”和“两个避免”的大背景。

(三)恒大每年实现的合约销售额在5000亿元以上,2020年则高达7232亿元,且在全国234个城市拥有近800个项目,拥有上千个子公司,土地储备亦高达2.31亿平方米,项目一旦中断,影响不容忽视。

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五、恒大还有未来吗?

过去几年,恒大的发展模式经历了一些变化,如2013年-2016年期间的“高负债、高杠杆、低成本与高周转”战略;2017-2019年期间的“低负债、低杠杆、低成本、高周转”战略。2020年3月31,恒大在2019年业绩发布会上提出“2020年起全面实施‘高增长、控规模、降负债’的全新发展战略”,即用3年时间,实现销售金额万亿跨越,大幅降低负债总额,使恒大过渡至稳健发展阶段。不过随着恒大事件的持续发酵,恒大的2020-2022年三年计划正承受着巨大压力,与此同时恒大的资产处置事宜也会遭受来自各方的压力。

(一)2020-2022三年目标:实现起来难度有点大,债务压力并没有减少

1、恒大设定了2022年销售额要跨过万亿元,目前来看这个目标实现的难度非常大,或者说根本不可能,毕竟2021年的销售目标只有7500亿元(2020年销售额仅为7232亿元),万亿销售目标意味着2022年销售额增速至少要达到33%以上,若政策环境没有放松,2022年实现的可能性基本是不可能的。因此我们预计,恒大的销售目标将不得根据实际情况做出调整,并改变以往的“高周转”模式。

2、土储规模从2020年底的2.31亿平方米降至并稳定在2亿平方米左右。

3、有息负债规模从2020年底的7165亿元继续大幅压降,今年6月底降至5900亿元以下(较2020年底压降1265亿元)、2022年6月底降至4500亿元以下(较2020年累计压降2665亿元)、2023年 6月底降至3500亿元以下(较2020年累计压降3665亿元)。

4、计划三道红线在2022年底前实现全部达标,其中净负债率于2021年6月底降至100%以下(目前已经达标)、现金短债比于今年底达到1以上、资产负债率于2022年底降至70%以下。

虽然从数据上看,恒大的降负债目标已基本甚至提前实现,但是我们看到恒大的降负债路径基本是以债务结构调整的方式实现,其真正背负的债务压力并没有相应减少,反而还呈现出继续增加的态势,特别是其与上下游企业之间的应付款项以及未完工项目与完工项目的烂尾问题等非常值得关注的。

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(二)改变“高周转”的传统发展模式,如压降销售规模、实行现房销售等

高周转与期房销售是恒大高负债、高杠杆的根源,而在销售目标无法实现的情况下,为减轻债务的滚续压力,恒大极有可能会改变传统发展模式。

1、压降年度销售目标,如从2020年的7232亿元左右大幅降至年度2000亿元附近,降低高周转带来的债务压力。

2、顺应政策导向,改期房销售为现房销售,一方面解决好存量债务问题,另一方面通过压降房地产开发建设规模和力度为来控制新增债务。

(三)未来需要在资产处置上更加积极

虽然恒大宣称要向第三者出售旗下部分资产(包括但不限于恒大汽车与恒大物业),但目前其资产处置方面贯彻的仍然是“拖字诀”,其核心资产除盛京银行在地方政府的压力下被迫转让外,其余核心资产的处置力度与过程均不及预期,特别是在近期政策层面似有缓和的背景下,恒大在资产处置方面似乎变得更加犹豫了。我们理解,这种做法并不符合政策导向,也不符合市场期待。

按照目前的销售情况,恒大通过经营现金流来偿还债务的可能性较小,因此从根本上解决债务问题的做法,仍应是尽快出售其持有的各类金融股权以及物业、地产等核心资产。

(四)恒大当前正处于各方博弈纠结阶段

1、近期来看,恒大事件的牵扯面越来越广,相关方之间的博弈有明显加剧态势。但无论如何,恒大的债务压力是客观存在的,恒大在资产处置方面犹豫不决也是客观存在的,而市场对恒大旗下各类资产的评估、定价与认知亦存在明显差异。因此,虽然恒大事件的结局比较确定,但过程无疑是比较纠结的。

2、除处置旗下资产外,恒大似乎更擅长进行资本运作(而推动旗下相关板块上市、引入战略投资者、降价促销实现高增长、旗下不同主体之间相互划转股权和资产等),其试图通过资本运作来调整旗下相应板块的估值,这种做法不仅对解决债务没有帮助,反而还会加剧市场波动。

3、恒大事件属于央行近年来多次提及的大型企业债务风险特征,产业涉足范围较广,近年来尝试通过涉及健康、医疗、娱乐、食品饮料、汽车等领域不断包装自己,这些是很招高层反感的。我们理解,政府以及其它市场主体对恒大的支持或容忍是一个相互博弈的过程,并非没有代价,这一博弈过程的反复应是可预期的,若价格谈不拢、节奏搭不上、销售跟不上、资本市场不配合、隐性债务压力爆发等因素聚合,则恒大的危机炸弹始终是个隐患,为此政策层面能做的便是极力推动恒大走向慢撒气的过程,降低系统性风险的冲击。

六、恒大事件脉络梳理

2020年9月24日,网上曝出恒大集团向广东省政府呈报的“关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告”(恒大紧急辟谣),但标准普尔很快将恒大集团的评级从B+/稳定调整为B+/负面),随后恒大事件持续发酵,且有愈演愈烈之势。

(一)导火索:借壳深深房上市失败

1、借壳深深房重组上市是恒大事件的导火索之一(地方行业愈发严峻的政策环境是另外一个值得关注的导火索)。具体看,恒大寄希望于通过深深房重组实现在A股借壳上市,以达到在资本市场融资的目的。

2、实际上深圳经济特区房地产(集团)(简称深深房,上市代码为000029.SZ)因其控股股东(深圳市投资控股)筹划涉及公司的重大事项而自2016年9月14日开市起停牌四年左右时间。

3、不过此次重组面临的阻力较大,主因在于深深房为国有企业、监管部门一直不鼓励地产企业在境内上市以及政策层面对地产企业一直持排斥态度等,考虑到此次重组还涉及到国有资产重估与定价的问题,因此过程较为艰辛。

由于深深房的资产重组涉及到国企改革、交易结构较为复杂,特别是拟购买的标的资产系行业龙头类资产,资产规模较大,属于重大无先例事项,因此博弈过程较为纠结。2020年11月8日,深深房董事会审议通过《关于终止筹划重大资产重组事项的议案》,深深房于2020年11月9日开市起复牌。这意味着恒大地产借壳深深房重组上市的计划宣告破产。

(二)2020年9-11月:与1300亿元战略投资者商谈,提拔市场信心

虽然恒大对上述事件紧急辟谣,但标准普尔随即将恒大集团的评级从B+/稳定调整为B+/负面,市场对恒大集团开始产生动摇。

当时寄希望于通过深深房借壳上市的恒大地产因政策层面的原因而无法实现预期目标,而纷纷遭先前战略投资者的质疑。为提振市场信心,避免战略投资者按照对赌协议约定给恒大带来较大的回购压力,2020年9-11月期间,恒大地产与原1300亿元人民币战略投资者商谈签订补充协议(2017年一年的时间引进27家战略投资者且恒大地产与战略投资者签订了业绩对峙协议和上市目标对赌协议),以增强投资者与市场信心,经过谈判最终1257亿元人民币战略投资者同意签订补充协议继续持有,恒大短期的回购压力得以缓解。

(三)2020年11月-2021年6月:恒大集团操盘一系列资本市场运作

解决好1300亿元战略投资者的问题后,恒大集团在2020年11月至2021年6月期间着手完成一系列资本市场运作,如推动恒大物业在香港上市、提前偿还161亿港元债券本息、推动旗下房车宝集团完成外部募资、出售恒大汽车股权等。

1、恒大集团推动恒大物业于2020年12月2日在香港成功上市,以释放潜在投资者给予的压力,并同步进行募资(发行价格为7.45元人民币)。不过恒大物业的股价在短期内达到19.74元人民币/股最高点后,便趋势下挫。

2、2021年2月10日,恒大集团提前偿还了于2023年到期的161亿港元可转股债券本金及利息,一定程度上提振了市场信心。

3、2021年3月29日,恒大发布公告称“已与弘毅投资、中信资本、中融国际、周大福、大圣资管等17家公司签订战略投资协议,总筹资约163.50亿港元(代价为81.75亿元,交割后持股比例为10%、恒大集团持股比例降至71.76%)”。不过该公告还明确“若上述重组完毕后12个月(或各方同意之较后期限)内,房车宝集团未能完成合资格上市,每一投资方有权要求恒大相关义务方以该投资方支付原始代价加溢价15%进行回购”。

目前看这个时间节点在2022年3月29日,对恒大来说时间上亦非常紧张,只能寄希望于在海外上市(现在难度也明显提升)。

4、2021年5月13日,恒大发布公告称“出售恒大汽车2.6%股权(以每股40.92港元配售)”,配售后前20大股东持续比例降至90%以下,满足了进入港股通的必要条件。

5、2021年6月24日,恒大发布公告称“已安排自有资金约136亿港元用于偿还债券本息合计17.50亿美元的本金利息支出(2020年3月以来已支付7笔境外债券本息合计约106亿美元),至此2022年3月之前再无到期的境内外公开市场债券”,短期内迎来了喘息之机。

6、2021年6月30日,恒大控股股东与相关投资方将投资协议的原条款修改为“在相关投资方根据投资协定要求回购其所持有的目标公司股份时,恒大或其指定主体有权选择按照回购价格(即相关投资方支付的总对价的1.15倍)回购该投资方持有的全部投资股份;或选择恒大不行使上述回购权利,而由控股股东承诺履行回购义务并向相关投资方支付回购价格”。

(四)2021年7-8月:舆情不断发酵、市场博弈明显加剧

这两个月对恒大来说尤其煎熬,负面舆情不断,博弈亦明显加剧。

1、广发银行、邵阳住建局、淮北矿业控股、廊坊发展、垒知集团以及利欧股份等金融机构、地方国资、地方政府、上市公司等先后曝出与恒大体系下公司的债权纠纷,并纷纷利用法律手段向恒大体系追债,恒大疲于应对,市场对其信心不断受到冲击。

2、2021年8月5日,据传最高院要求所有涉及恒大集团及其关联企业的案件都统一移交到广州市中院集中管辖(之前不少面临债务危机的大型企业司法案件均被要求集中管辖,如北大方正、雨润集团、华夏幸福以及海航集团等)。这意味着高层已经在为恒大越来越多的到期债务纠纷做准备。

3、继续处置优质资产,如2021年8月10日恒大发布公告称“正在接触几家投资者探讨有关出售本公司旗下部分资产,包括但不限于出售中国恒大新能源汽车集团和恒大物业集团的部分权益”。

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