原文发表于： 2021-10-13 22:00
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引言：投资恒大巨亏百亿
香港地产企业华人置业启动私有化计划
10月6日晚，香港地产企业的华人置业（0127.HK）宣布了私有化计划，拟以每股4港元价格回购公开市场约25%的公众持股，总代价约19.08亿港元。完成私有化后，华人置业将从港股退市。
华人置业是恒大的重要股东之一。华人置业在公告中披露，在今年8月31-9月21日期间出售了108，909，000股中国恒大的股票，9月23日后又出售了168，776，000股恒大股票，合计占恒大总股本的1.27%，此次出售预计会给华人置业带来约3，449，700，000港元的损失。更为严重的，如果今年华人置业将所持有的恒大集团的股票全部出售，出售价格按照中国恒大9月30日的收盘价2.95港元计算，则预计亏损可达10，408，300，000港元。这笔预计超过百亿港元的亏损也成为华人置业退市重要的导火索。
图1 华人置业持有恒大股权情况
资料来源：Wind
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华人置业的发展简史
华人置业创立已近百年。1922年，冯平山和李冠春两大家族创立并控制华人置业，掌权至20世纪80年代。随后因冯、李两家不和，华人置业陷入内部斗争，彼时有“股市狙击手”之称的刘銮雄在二级市场扫货，从李、冯两姓手中拿下控制权，而后又经历了一番权力斗争，直到1987年，刘銮雄终于成功控制了华人置业。
此后华人置业变成了刘銮雄商业帝国的旗舰平台，后者不断将其手上资产置入上市公司。鼎盛时期，华人置业坐拥皇室大厦、夏悫大厦、美国万通大厦（原海军大厦）、新港中心、铜锣湾地带等多处香港物业，不乏地标性建筑。
2014年，华人置业将价值141亿的物业卖给了刘銮雄家族，包括了九龙尖沙咀广东道30号新港中心的商铺、食肆及咖啡厅等一揽子物业，以及地库共14个车位，另外还有澳门的一个地产项目。
2015年华人置业又把著名的THE ONE商场和香港皇室大厦卖给了刘銮雄家族，涉及资金近200亿。
通过左手倒右手的生意，刘銮雄家族为上市公司获得了大量的投资收益，并由此进行特别派息，作为公司大股东，刘銮雄家族无疑是派息最大受益者。
多次剥离地产项目后，华人置业在手商业地产项目大多只有管理经营权，享有控制权的只有位于香港的夏悫大厦、兴伟中心、广建贸易中心、鸿图道1号，以及位于北京东方国家大厦和北京希尔顿酒店，还有位于英国的三个项目。除了地产业务之外，华人置业最大的资产来自于金融投资，其中最多的部分则是对中国恒大的投资。
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华人置业与恒大的渊源
刘銮雄可以说是恒大许家印最坚定的伙伴之一，2009年恒大IPO时，刘銮雄就认购恒大5000万美元的原始股，成为基石投资者。其后，刘銮雄也多次为恒大慷慨解囊。2010年，房地产新政施行，地产股普遍下跌，刘銮雄出资6亿美元为恒大“输血”；2011年，恒大抛售江苏一项目，刘銮雄出手38.75亿港元接盘；2017年上半年，恒大遭受空头机构袭击，刘銮雄再度增持。2018年高峰时，刘銮雄家族在恒大持股占比达到9%，仅次于许家印，是最大的外部股东。
除此之外，刘銮雄还多次为恒大系企业站台。2016年，恒大因监管要求向华人置业转让了5.77亿股盛京银行股份，次年，这笔股份再度由华人置业转让给刘銮雄家族，让后者成为盛京银行H股最大股东；恒大物业赴港上市前夕，刘銮雄家族还斥资45亿港元，认购了5.37%股份；恒大汽车定增，刘銮雄家族同样豪掷30亿港元。
恒大也多次接盘华人置业旗下项目。2015年7月和10月，华人置业将旗下位于四川和重庆的项目分别以65亿港元和70亿港元出售给恒大；2015年11月，恒大又买下香港地标性写字楼美国万通大厦，交易价格达102亿元，刷新香港当时写字楼整体收购纪录，这栋楼后成为恒大的香港总部。
可以说，一定程度上，恒大与华人置业命运相关。恒大最近的状况，也是促使华人置业退市的重要导火索。今年以来，恒大遭遇股债双杀，导致华人置业投资收益大幅缩水。今年上半年，华人置业来自股息收入、债券及结构性产品的利息收入以及持有股票投资收入约5.3亿港元，而2020年同期约为17.15亿港元。加之疫情对商业地产的影响，华人置业今年上半年由盈转亏，亏损3700万港元。
不过，华人置业真的在恒大身上亏损了这么多吗？数据显示，2009年上市至今，恒大累计派息超过800亿。2018年之前刘銮雄及华人置业持股较少，分红比例并不清晰，2018年末至今，华人置业就从恒大分得股息21.18亿港元，此外，刘銮雄家族通过直接持股亦有相应分红。所以，如恒大股价无爆发性上涨，华人置业在恒大上的投资亏损几成定局，但是整体上的损失并未如公告所言那么巨大。
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华人置业退市的精妙运作
华人置业控股股东为Solar Bright Limited，通过直接与间接方式合计共持股74.99%。该公司是刘銮雄夫人陈凯韵控制的一只信托基金，华人置业的股票实际都在刘銮雄未成年的子女名下，陈凯韵是子女的信托人。私有化完成后，陈凯韵将透过Solar Bright Ltd把所有资产收入囊中，总代价约为19.08亿港元。
图2 华人置业股价走势
资料来源：Wind
近年来，华人置业股价一路走低，目前华人置业的PB值达到新低。华人置业近几年的股价高位是2016年8月中旬的16.14港元，此后多年持续呈波浪下行趋势。截止6月30日，华人置业的每股净资产为14.4港元，股价为3.62元，PB值仅有0.25。截至10月12日收盘，华人置业股价为3.77港元，4港元的要约价溢价6%，但较6月底时每股资产净值的12.99港元折让69.2%。从资产负债表上看，华人置业的股东权益为248亿港元，按照中小投资者持股25%计算，属于中小投资者的股东权益约为62亿港元。根据公告，刘銮雄家族私有化华人置业的代价为19.08亿港元，因此从账面上看，刘銮雄家族此次私有化华人置业可以获得超过40亿港元的净资产。而这些资产除了尚不确定的恒大股权之外，大多为收益能力稳定的内地、香港和英国优质物业，更不用说私有化后带来的费用节省和后续便利的操作空间。因此，如果私有化成功，刘銮雄家族将基本上可以消化大部分投资恒大产生的损失。最终为投资恒大买单的，是华人置业的中小投资者。
图3 华人置业股价与每股净资产变化情况
资料来源：Wind
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畅想华人置业退市后的发展
也许是时间上的巧合，也许是企业家的深谋远虑，2021年10月6日，就在华人置业公告私有化的同一天，香港发布了年度施政报告。在这份报告里，其中一项特别引人注目，那就是香港正式宣布将成立“北部都会区”。总人口747万的香港，决定拿出300平方公里土地，约合整个香港土地面积的30%，新修92万套住宅，可以容纳250万人口居住。而且这个新的居民区，会在临近深圳的元朗区和北区建造，准备和深圳进行经济融合，辐射能力涵盖深圳河以北及新界南。
如果该计划得以落地，未来香港将会有两个都会区，一个是现在成熟维港都会区，是香港的金融中心；另一个是新建设北部都会区，将会成为国际科创中心和行政中心。这意味着香港与深圳将全方位融合，更为深入的融入粤港澳大湾区建设，加快经济社会全面融入国家发展大局，同时大力发展科创产业，并解决市民住房、就业问题。香港将会掀起一轮基建高潮，而香港与粤港澳大湾区更为紧密的联系，将为香港的房地产企业带来全新的发展机遇。
图4 香港北部都会区示意图
资料来源：香港2021年度施政报告
而早在2019年6月，刘銮雄就捐款3亿港币，修建中山大学附属第一医院综合楼。可以看出，刘銮雄很关注粤港澳大湾的发展，借助此次香港建设“北部都会区”的东风，退市后的华人置业或许会迎来全新的发展机会。华人置业的退市，或许是一次转危为机的精妙运作。
