星期四, 25 4 月, 2024

恒大亏的钱谁来买单?华人置业退市阳谋

原文发表于: 2021-10-13 22:00

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引言:投资恒大巨亏百亿

香港地产企业华人置业启动私有化计划

10月6日晚,香港地产企业的华人置业(0127.HK)宣布了私有化计划,拟以每股4港元价格回购公开市场约25%的公众持股,总代价约19.08亿港元。完成私有化后,华人置业将从港股退市。

恒大亏的钱谁来买单?华人置业退市阳谋

华人置业是恒大的重要股东之一。华人置业在公告中披露,在今年8月31-9月21日期间出售了108,909,000股中国恒大的股票,9月23日后又出售了168,776,000股恒大股票,合计占恒大总股本的1.27%,此次出售预计会给华人置业带来约3,449,700,000港元的损失。更为严重的,如果今年华人置业将所持有的恒大集团的股票全部出售,出售价格按照中国恒大9月30日的收盘价2.95港元计算,则预计亏损可达10,408,300,000港元。这笔预计超过百亿港元的亏损也成为华人置业退市重要的导火索。

图1  华人置业持有恒大股权情况

恒大亏的钱谁来买单?华人置业退市阳谋

资料来源:Wind

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华人置业的发展简史

华人置业创立已近百年。1922年,冯平山和李冠春两大家族创立并控制华人置业,掌权至20世纪80年代。随后因冯、李两家不和,华人置业陷入内部斗争,彼时有“股市狙击手”之称的刘銮雄在二级市场扫货,从李、冯两姓手中拿下控制权,而后又经历了一番权力斗争,直到1987年,刘銮雄终于成功控制了华人置业。

此后华人置业变成了刘銮雄商业帝国的旗舰平台,后者不断将其手上资产置入上市公司。鼎盛时期,华人置业坐拥皇室大厦、夏悫大厦、美国万通大厦(原海军大厦)、新港中心、铜锣湾地带等多处香港物业,不乏地标性建筑。

2014年,华人置业将价值141亿的物业卖给了刘銮雄家族,包括了九龙尖沙咀广东道30号新港中心的商铺、食肆及咖啡厅等一揽子物业,以及地库共14个车位,另外还有澳门的一个地产项目。

2015年华人置业又把著名的THE ONE商场和香港皇室大厦卖给了刘銮雄家族,涉及资金近200亿。

通过左手倒右手的生意,刘銮雄家族为上市公司获得了大量的投资收益,并由此进行特别派息,作为公司大股东,刘銮雄家族无疑是派息最大受益者。

多次剥离地产项目后,华人置业在手商业地产项目大多只有管理经营权,享有控制权的只有位于香港的夏悫大厦、兴伟中心、广建贸易中心、鸿图道1号,以及位于北京东方国家大厦和北京希尔顿酒店,还有位于英国的三个项目。除了地产业务之外,华人置业最大的资产来自于金融投资,其中最多的部分则是对中国恒大的投资。

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华人置业与恒大的渊源

刘銮雄可以说是恒大许家印最坚定的伙伴之一,2009年恒大IPO时,刘銮雄就认购恒大5000万美元的原始股,成为基石投资者。其后,刘銮雄也多次为恒大慷慨解囊。2010年,房地产新政施行,地产股普遍下跌,刘銮雄出资6亿美元为恒大“输血”;2011年,恒大抛售江苏一项目,刘銮雄出手38.75亿港元接盘;2017年上半年,恒大遭受空头机构袭击,刘銮雄再度增持。2018年高峰时,刘銮雄家族在恒大持股占比达到9%,仅次于许家印,是最大的外部股东。

除此之外,刘銮雄还多次为恒大系企业站台。2016年,恒大因监管要求向华人置业转让了5.77亿股盛京银行股份,次年,这笔股份再度由华人置业转让给刘銮雄家族,让后者成为盛京银行H股最大股东;恒大物业赴港上市前夕,刘銮雄家族还斥资45亿港元,认购了5.37%股份;恒大汽车定增,刘銮雄家族同样豪掷30亿港元。

恒大也多次接盘华人置业旗下项目。2015年7月和10月,华人置业将旗下位于四川和重庆的项目分别以65亿港元和70亿港元出售给恒大;2015年11月,恒大又买下香港地标性写字楼美国万通大厦,交易价格达102亿元,刷新香港当时写字楼整体收购纪录,这栋楼后成为恒大的香港总部。

可以说,一定程度上,恒大与华人置业命运相关。恒大最近的状况,也是促使华人置业退市的重要导火索。今年以来,恒大遭遇股债双杀,导致华人置业投资收益大幅缩水。今年上半年,华人置业来自股息收入、债券及结构性产品的利息收入以及持有股票投资收入约5.3亿港元,而2020年同期约为17.15亿港元。加之疫情对商业地产的影响,华人置业今年上半年由盈转亏,亏损3700万港元。

不过,华人置业真的在恒大身上亏损了这么多吗?数据显示,2009年上市至今,恒大累计派息超过800亿。2018年之前刘銮雄及华人置业持股较少,分红比例并不清晰,2018年末至今,华人置业就从恒大分得股息21.18亿港元,此外,刘銮雄家族通过直接持股亦有相应分红。所以,如恒大股价无爆发性上涨,华人置业在恒大上的投资亏损几成定局,但是整体上的损失并未如公告所言那么巨大。

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华人置业退市的精妙运作

华人置业控股股东为Solar Bright Limited,通过直接与间接方式合计共持股74.99%。该公司是刘銮雄夫人陈凯韵控制的一只信托基金,华人置业的股票实际都在刘銮雄未成年的子女名下,陈凯韵是子女的信托人。私有化完成后,陈凯韵将透过Solar Bright Ltd把所有资产收入囊中,总代价约为19.08亿港元。

图2  华人置业股价走势

恒大亏的钱谁来买单?华人置业退市阳谋

资料来源:Wind

近年来,华人置业股价一路走低,目前华人置业的PB值达到新低。华人置业近几年的股价高位是2016年8月中旬的16.14港元,此后多年持续呈波浪下行趋势。截止6月30日,华人置业的每股净资产为14.4港元,股价为3.62元,PB值仅有0.25。截至10月12日收盘,华人置业股价为3.77港元,4港元的要约价溢价6%,但较6月底时每股资产净值的12.99港元折让69.2%。从资产负债表上看,华人置业的股东权益为248亿港元,按照中小投资者持股25%计算,属于中小投资者的股东权益约为62亿港元。根据公告,刘銮雄家族私有化华人置业的代价为19.08亿港元,因此从账面上看,刘銮雄家族此次私有化华人置业可以获得超过40亿港元的净资产。而这些资产除了尚不确定的恒大股权之外,大多为收益能力稳定的内地、香港和英国优质物业,更不用说私有化后带来的费用节省和后续便利的操作空间。因此,如果私有化成功,刘銮雄家族将基本上可以消化大部分投资恒大产生的损失。最终为投资恒大买单的,是华人置业的中小投资者。

图3  华人置业股价与每股净资产变化情况

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资料来源:Wind

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畅想华人置业退市后的发展

也许是时间上的巧合,也许是企业家的深谋远虑,2021年10月6日,就在华人置业公告私有化的同一天,香港发布了年度施政报告。在这份报告里,其中一项特别引人注目,那就是香港正式宣布将成立“北部都会区”。总人口747万的香港,决定拿出300平方公里土地,约合整个香港土地面积的30%,新修92万套住宅,可以容纳250万人口居住。而且这个新的居民区,会在临近深圳的元朗区和北区建造,准备和深圳进行经济融合,辐射能力涵盖深圳河以北及新界南。

如果该计划得以落地,未来香港将会有两个都会区,一个是现在成熟维港都会区,是香港的金融中心;另一个是新建设北部都会区,将会成为国际科创中心和行政中心。这意味着香港与深圳将全方位融合,更为深入的融入粤港澳大湾区建设,加快经济社会全面融入国家发展大局,同时大力发展科创产业,并解决市民住房、就业问题。香港将会掀起一轮基建高潮,而香港与粤港澳大湾区更为紧密的联系,将为香港的房地产企业带来全新的发展机遇。

图4 香港北部都会区示意图

恒大亏的钱谁来买单?华人置业退市阳谋

资料来源:香港2021年度施政报告

 而早在2019年6月,刘銮雄就捐款3亿港币,修建中山大学附属第一医院综合楼。可以看出,刘銮雄很关注粤港澳大湾的发展,借助此次香港建设“北部都会区”的东风,退市后的华人置业或许会迎来全新的发展机会。华人置业的退市,或许是一次转危为机的精妙运作。

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