先介绍下背景：
2017年至今首尔房价一路走高，幅度远超其它国际大型城市，¥580万的公寓在首尔差不多是平均水平。
大涨的原因有很多，比如供需失衡、超级宽松的货币环境、外资买入、信贷政策等等。
复盘后大家发现，以上因素都不是最主要的原因。
真正推手居然是韩国奇葩的租房制度——首尔60%的家庭都是租户，这一比例在国际化大都市属于比较正常的范畴，哪都差不多。
其实这六成租户很多完全能买得起房子。
但他们为啥不买呢？原因就在于租房制度。
接下来请用普通老百姓视野有限、爱从众、厌恶贷款、喜欢占便宜的角度思考以下问题。
现在你要租房子，有两种选择：
第一种，月付季付都可以，但必须押十。是的，你没看错，押十！既然是制度，就不要去质疑。
第二种，房租不要钱，水电费自理即可。但是，押金要总房价的50%以上，押金越多，免租期越长。到期后还退还全部押金。
为了帮你选择，再介绍几个背景：
① 首尔房价长期相对稳定，没啥捞头。
② 欧巴那么帅，欧尼那么靓，人生不该一辈子绑在砖头上不是么？
③ 月供会吃下很大现金流，影响生活和消费水平，而发达经济体的首都一定是「高收入高消费低结余」的社会。
④ 韩国是发达经济体，低GDP增速决定了低利率环境，把押金拿去买固收的收益是比不上房租的。
⑤ 韩国公司有个福利，每个员工在租住楼房时都可以向公司申请1.5亿韩元（¥87万）以下的贷款，优惠利率为2％。比普通银行贷款要低得多。
好吧，不管你怎么选，基于以上原因，很多韩国人选择了第二种租房方式。
于是，这些租客和房东形成了各取所需的共生关系，租客免费住了房子，享受了生活。房东通过租客管理了现金流和贷款，并且拿到了资产。
此时有人能看出来，这玩法简直是房产无尽阵啊！
白色虚线是租房链条
橙色虚线是买房链条
房东拿一笔首付贷款买房，从租客手里套出80%的押金变成首付，再次贷款买房，再套押金，再买，再套…
如果还有贷票配合，完全可以通过层层杠杆买入大量房产。
而且今年之前，韩国房子可以2成首付。
因为房价平稳，这一切本是静水深流地运行着。
但是，房价开始慢慢涨了，越来越多租客合计过味来，发现自己的财富通过押金转移给了房东。
于是，买房情绪被引爆了。
加上开头说的，供需失衡、货币宽松+低利率、限购，首尔房价开始冲刺。
哈~又是似曾相识的配方。
杠杆是一切泡沫的源泉，任何杠杆方面的金融创新，都会滋养出一支黑天鹅在未来等着你。
